Lo que lo defiende

Su contrato de arrendamiento y su seguro: dónde caen los deberes y los reclamos por plagas

Escrito para: Restaurantes inquilinos y sus arrendadores, operadores de varios locales, aseguradoras y corredores de seguros, y abogados de cualquiera de las partes

Las partes de esta página marcadas Síntesis profesional, no ley son la lectura de registros publicados por un entomólogo certificado. No son reglas legales, no son asesoría legal y están escritas para leerse igual para un dueño, un cliente o el abogado de cualquiera de las partes.

En el cajón de casi todos los restaurantes hay dos documentos que deciden más sobre las plagas que cualquier ley: el contrato de arrendamiento, que dice quién arregla el edificio, y la póliza de responsabilidad civil, que dice quién paga cuando un cliente se lastima. Esta página describe lo que dicen las decisiones publicadas sobre cada uno. No da consejos sobre ninguno de los dos; los documentos son el contrato y la póliza, y quienes deben leerlos son su abogado y su corredor de seguros.

El contrato de arrendamiento: quién arregla la puerta trasera

Los problemas de plagas que un restaurante no puede arreglar por su cuenta son problemas del edificio: la rendija debajo de una puerta exterior, el hueco por donde entra la línea de gas, el sello del andén de carga, la perforación del techo que encontraron los gorriones. Si le toca arreglarlos al inquilino o al arrendador es una pregunta que responde el contrato de arrendamiento, cláusula por cláusula.

Los tribunales de Utah no han decidido ningún caso que reparta el control de plagas entre un restaurante inquilino y su arrendador; no se encontró ninguno en las búsquedas hechas para este sitio. Lo que sí ha decidido Utah es que el deber del inquilino comercial de pagar la renta está ligado a que el arrendador cumpla las cláusulas (covenants) que importaban. Primero, el tribunal extendió al ámbito comercial lo que había dicho para la vivienda:

We find that the principles announced in Wade in the context of residential leases are equally applicable to the commercial context. — Richard Barton Enterprises, Inc. v. Tsern, 928 P.2d 368 (Utah 1996)

En español: los principios que se establecieron en Wade para los contratos de arrendamiento de vivienda se aplican igual a los contratos comerciales.

Luego fijó la regla:

In sum, we hold that the lessee’s covenant to pay rent is dependent on the lessor’s performance of covenants that were a significant inducement to the consummation of the lease or to the purpose for which the lessee entered into the lease. — Richard Barton Enterprises, Inc. v. Tsern, 928 P.2d 368 (Utah 1996)

En español: en resumen, la obligación del inquilino de pagar la renta depende de que el arrendador cumpla las cláusulas que fueron un motivo importante para firmar el contrato o para el propósito con el que el inquilino lo firmó.

Y le puso un límite:

Only a significant breach of a covenant material to the purpose for which the lease was consummated justifies a lessee in abating rent. Temporary or minor breaches of routine covenants by a lessor do not. — Richard Barton Enterprises, Inc. v. Tsern, 928 P.2d 368 (Utah 1996)

En español: solo un incumplimiento importante de una cláusula esencial para el propósito del contrato justifica que el inquilino reduzca la renta. Los incumplimientos temporales o menores de cláusulas de rutina por parte del arrendador no lo justifican.

Tsern trataba de un elevador de carga, no de una plaga, y el tribunal no adoptó una garantía implícita de idoneidad para locales comerciales. La garantía de habitabilidad residencial de Wade v. Jobe es, según sus propios términos, residencial:

It is based on the theory that the residential landlord warrants that the leased premises are habitable at the outset of the lease term and will remain so during the course of the tenancy. — Wade v. Jobe, 818 P.2d 1006 (Utah 1991)

En español: se basa en la idea de que el arrendador de una vivienda garantiza que lo arrendado es habitable al empezar el contrato y que lo seguirá siendo mientras dure el arrendamiento.

Un tribunal de primera instancia de Nueva York dijo lo mismo sobre la garantía que fija la ley de ese estado, en un caso sobre el contrato de una pizzería. Se cita aquí solo como ejemplo de cómo otros tribunales han trazado la línea, no como ley de Utah:

The warranty of habitability contained in Real Property Law § 235-b is applicable only to residential tenants. — Manhattan Mansions v. Moe’s Pizza, 149 Misc. 2d 43 (N.Y. Civ. Ct. 1990), trial-level

En español: la garantía de habitabilidad de la Real Property Law § 235-b se aplica solo a los inquilinos de vivienda.

Lo que este sitio no va a decir: que los inquilinos comerciales de Utah no tienen ninguna protección implícita (ningún tribunal de Utah lo ha resuelto así), ni que tienen una garantía de habitabilidad (ningún tribunal de Utah lo ha resuelto así tampoco). Lo que manda es el contrato de arrendamiento.

Síntesis profesional, no ley. Antes de firmar o renovar, un restaurante inquilino debe saber a quién le asigna el contrato cada una de estas cosas: puertas exteriores, umbrales y burletes inferiores de puerta; perforaciones en muros exteriores y en el techo; el andén de carga y el cercado del contenedor de basura; drenajes compartidos y trampa de grasa; el servicio de control de plagas en sí, y si lo hace el proveedor del arrendador o el del inquilino. El Recorrido de exclusión enumera los puntos físicos; el contrato dice de quién es cada uno. Cuando un renglón de plagas en un reporte de inspección se debe a un punto del edificio que el contrato le asigna al arrendador, el aviso por escrito y con fecha al arrendador, guardado en la Carpeta de registros, es el registro que cuenta.

El seguro: qué hace una póliza de responsabilidad civil con un reclamo por plagas

La póliza de responsabilidad civil general (CGL) es la póliza a la que normalmente se presenta el reclamo de un cliente lesionado. En la única decisión publicada sobre la picadura de una plaga, el tribunal recogió así la postura del restaurante:

the Mission Inn asserts, “Injury claims (including alleged insect bites) are covered by [the Mission Inn’s] commercial general liability insurance.” — Coyle v. Historic Mission Inn Corp., 24 Cal. App. 5th 627 (Cal. Ct. App. 2018)

En español: el Mission Inn afirma que “los reclamos por lesiones (incluidas las supuestas picaduras de insectos) están cubiertos por [su] seguro de responsabilidad civil general”.

Las disputas publicadas tratan de pesticidas, no de plagas: cuando una aplicación de control de plagas lesiona a alguien, las aseguradoras han invocado la exclusión por contaminación, y las cortes supremas estatales la han leído en sentidos opuestos. La Corte Suprema de California, en un caso en que se atribuyó la muerte de un inquilino a un pesticida aplicado contra avispas (yellow jackets), citó la cláusula de cobertura de la póliza:

That policy obligated the insurer to pay “all sums for which [the insured] become[s] legally obligated to pay as damages caused by bodily injury, property damage or personal injury.” — MacKinnon v. Truck Insurance Exchange, 31 Cal. 4th 635 (Cal. 2003)

En español: la póliza obligaba a la aseguradora a pagar “todas las sumas que [el asegurado] quede legalmente obligado a pagar como daños causados por lesiones corporales, daños a la propiedad o lesiones personales”.

Y citó también la exclusión:

We do not cover Bodily Injury or Property Damage (2) Resulting from the actual, alleged, or threatened discharge, dispersal, release or escape of pollutants: (a) at or from the insured location. — MacKinnon v. Truck Insurance Exchange, 31 Cal. 4th 635 (Cal. 2003), quoting the policy

En español: la póliza no cubre lesiones corporales ni daños a la propiedad que resulten de la descarga, dispersión, liberación o fuga, real, supuesta o amenazada, de contaminantes en el lugar asegurado o desde él.

Y resolvió que la exclusión no abarcaba la negligencia común con un pesticida:

the pollution exclusion in question does not plainly and clearly exclude ordinary acts of negligence involving toxic chemicals such as pesticides. — MacKinnon v. Truck Insurance Exchange, 31 Cal. 4th 635 (Cal. 2003)

En español: la exclusión por contaminación en cuestión no excluye de manera clara y evidente los actos comunes de negligencia con sustancias químicas tóxicas como los pesticidas.

La Corte Suprema de Florida, al leer una exclusión parecida en un caso sobre un insecticida rociado desde el aire sobre dos hombres, falló en sentido contrario:

We reject Land-O-Sun’s premise that when used properly Ethion causes no harm and is not a pollutant. It can obviously cause harm when it is not used properly. Thus, the pollution exclusion of the Florida Farm Bureau policy clearly precludes coverage for the incident — Deni Associates of Florida, Inc. v. State Farm Fire & Casualty Insurance Co., 711 So. 2d 1135 (Fla. 1998)

En español: el tribunal rechazó el argumento de Land-O-Sun de que el Ethion, bien usado, no causa daño y no es un contaminante; es evidente que puede causar daño cuando no se usa bien. Por eso, la exclusión por contaminación de la póliza de Florida Farm Bureau excluye claramente la cobertura del incidente.

Ninguna de las dos decisiones cita el formulario estándar de la industria por su número; las dos citan la redacción de la propia aseguradora. No se encontró ninguna decisión de Utah sobre la cuestión. Lo único que este sitio va a decir es esto: el resultado dependió de la redacción de la póliza y del estado, y un restaurante que quiera saber qué hace su propia póliza con un reclamo por plagas o por pesticidas tiene que leer esa póliza con su corredor de seguros. Las coberturas por contaminación de productos y por enfermedades transmitidas por alimentos son productos aparte, con sus propios términos, y no se describen aquí.

Qué significa esto para un restaurante

Síntesis profesional, no ley.

1. Lea el contrato de arrendamiento buscando los puntos del edificio antes de la inspección, no después. La rendija de la puerta trasera es el renglón de plagas más común en el condado. Saber hoy de quién es esa puerta le ahorra treinta días de discusión cuando aparezca en un reporte.
2. Ponga por escrito, con fecha, lo que le toca al arrendador. Según Tsern, lo que importa es si la cláusula era importante y si el incumplimiento fue importante; el aviso con fecha es la forma de demostrarlo, en un sentido o en el otro.
3. Hágale dos preguntas a su corredor de seguros. ¿Responde la póliza de responsabilidad civil general al reclamo de un cliente por una lesión relacionada con plagas? ¿Y tiene una exclusión por contaminación que una aseguradora podría interpretar como aplicable a una aplicación de pesticida en el local? Las respuestas están en la póliza, y este sitio no las conoce.